Юридическая энциклопедия. Буква Д

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

- это соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать за плату во владение и пользование данное жилое помещение другой стороне (нанимателю).

В российском законодательстве выделяются следующие виды Д. Н. Ж. П.:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения.

В качестве сторон в договоре выступают наймодатель и наниматель. И в социальном, и в коммерческом найме в качестве нанимателя выступает гражданин.

В коммерческом найме в роли нанимателя, как правило, выступает одно лицо, которое несет ответственность перед наймодателем

самостоятельно, а граждане, проживающие совместно с ним, могут, известив наймодателя,

заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Круг наймодателей при социальном найме уже, чем при коммерческом. При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключили они договор или нет.

К членам семьи нанимателя относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в некоторых случаях и иные лица могут быть признаны судом членами семьи нанимателя в том случае, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

С согласия членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма перезаключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Наниматель жилого помещения обязан учитывать мнение членов его семьи при решении таких вопросов, как:

1) вселение в жилое помещение других лиц;

2) обмен занимаемого жилого помещения;

3) сдача жилого помещения в поднаем;

4) изменение договора найма. Наймодателем в договоре социального найма

выступают государственные и муниципальные органы, которые предоставляют гражданам жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений, установленных органами государственной власти и управления России и субъектов РФ.

Наймодателем в коммерческом найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Предметом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством.

Права и обязанности сторон регламентированы в ГК РФ и ЖК РФ.

Наниматель обязан:

1) пользоваться предоставленным ему по договору жилым помещением и его

оборудованием по целевому назначению, бережно относиться к жилому помещению и содержать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

2) вносить ежемесячно квартплату и плату за коммунальные услуги;

3) производить своевременно (не реже одного раза в 5 лет) текущий ремонт;

4) соблюдать правила общежития;

5) на время капитального ремонта переселяться в другое помещение;

6) при выезде на другое постоянное место жительства освободить жилое помещение и сдать его в надлежащем состоянии най-модателю по акту;

7) экономно расходовать воду, газ, электроэнергию и тепловую энергию.

Наниматель имеет право:

1) пользоваться жилым помещением для проживания в нем;

2) вселять других граждан в занимаемое жилое помещение;

3) сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии;

4) сдавать помещение в поднаем;

5) производить обмен жилыми помещениями;

6) прекратить действие договора в любое время;

7) требовать от наймодателя исполнения его обязанностей по договору.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное жилое помещение, пригодное для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения;

3) проводить капитальный ремонт.

Срок договора определяется по соглашению сторон, но не может быть более 5 лет. Если договор заключен менее чем на 1 год, то он считается краткосрочным. При отсутствии указания срока в договоре он считается заключенным бессрочно.

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер, а коммерческий найм является договором срочного характера.

Изменение договора найма происходит по соглашению сторон. По общему правилу договор социального найма может быть изменен только с согласия наймодателя, нанимателя и членов его семьи.

Жилищный кодекс предоставляет право нанимателю жилого помещения при согласии

членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за 3 месяца) предупреждать об этом наймодателя.

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускаются лишь по основаниям, установленным жилищным законодательством, и только на основании судебного решения, кроме случаев, когда выселение производится из домов, грозящих обвалом.

Выселение согласно жилищному

законодательству может осуществляться с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления.

Без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются в судебном или административном порядке (с санкции прокурора).

Без предоставления жилого помещения наниматель и члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица выселяются,

если:

1) систематически разрушают или портят жилое помещение;

2) используют жилое помещение не по его целевому назначению;

3) систематическое нарушение правил общежития делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) в случае признания судом недействительным ордера на жилое помещение.

Выселение виновных без предоставления жилого помещения производится по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц.

При определенных условиях наниматель может быть выселен без предоставления другого жилого помещения в случае невнесения платы за жилое помещение.

Особым случаем выселения без предоставления иного жилого помещения является выселение лиц, лишенных в судебном порядке родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.