Главная Бухгалтерский учет, аудит Книги Бухгалтерський облік у галузях економіки - Захожай В.Б.

Бухгалтерський облік у галузях економіки - Захожай В.Б.

2.3. Облік будівництва, яке виконується підрядним способом

При підрядному способі будівництва в обліку беруть участь дві сторони: замовник і підрядчик, взаємовідносини між якими регулюються договором підряду на весь період будівництва.

Основні принципи обліку будівельних робіт, що виконуються підрядним способом, регулюються Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 18 "Будівельні контракти". Це положення застосовується підрядчиками щодо обліку доходів і витрат за будівельними контрактами.

Підрядчиком вважається юридична особа, яка укладає договір про будівництво (будівельний контракт на спорудження нового об'єкта, реконструкцію, розширення, добудову, реставрацію і ремонт об'єктів, виконання монтажних робіт) об'єкта, виконує передбачені роботи і передає їх замовникові. Поділ підрядчиків залежно від їх повноважень щодо об'єкта і учасників будівництва та виду виконуваних робіт на генпідрядчиків і субпідряд-чиків не є підставою для незастосування цього П(С)БО 18 "Будівельні контракти".

Під об'єктом будівництва, щодо якого відповідно до цього П(С)БО має бути організовано бухгалтерський облік доходів і витрат за будівельним контрактом, треба розуміти сукупність будівель і споруд або окремі будівлі і споруди (з внутрішніми інженерними мережами водопостачання, каналізації, газо- і теплопроводу, електропостачання, радіофікації, підсобними і допоміжними надвірними будівлями, благоустроєм), будівництво яких здійснюється за єдиним проектом і кошторисом.

Договір підряду є основним документом, що регламентує взаємовідносини замовників і підрядчиків та визначає їхню відповідальність за невиконання договірних зобов'язань. Договір підряду укладається замовником із генеральним підрядчиком на весь період нового будівництва, розширення, реконструкції і технічного переозброєння підприємств, будинків і споруд або їхніх черг, включених до загального плану будівництва.

Перш ніж перейти до порядку складання договору підряду, необхідно з'ясувати головні принципи укладання і виконання підрядних контрактів. Головними принципами підрядних контрактів є:

• врахування і дотримання чинного законодавства;

• економічна самостійність і незалежність учасників;

• чітке розмежування у контракті прав і обов'язків сторін;

• майнова відповідальність за невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань;

• розмежування ризиків між учасниками контракту, визначення обов'язкових для страхування ризиків;

• надання гарантій виконання договірних зобов'язань;

• зобов'язання сторін за узгодженим і взаємоприйнятним вирішенням проблем і спорів, що виникають у процесі укладання та виконання контракту.

Основними учасниками підрядного контракту є замовник і підрядчик. Замовник — учасник контракту, який визначає умови складання контракту, приймає закінчені роботи і здійснює розрахунки за них з підрядчиком. Підрядчик — учасник будівництва, який зобов'язаний на свій ризик і за обумовлену ціну виконати передбачені контрактом роботи і передати їх замовникові у встановлені строки.

Контракт може бути двостороннім і багатостороннім. Якщо замовник і підрядчик є єдиними учасниками контракту, то контракт має двосторонній характер. Але якщо, крім замовника і підрядчика, сторонами контракту є також інші учасники будівництва — проектні організації, постачальники устаткування, банки, субпідрядчики тощо, контракт є багатостороннім. На сьогодні найпоширенішими видами підрядних контрактів є двосторонні контракти.

Замовниками та підрядчиками можуть бути юридичні і фізичні особи, які одержали у встановленому законом порядку право на здійснення будівельної діяльності. Головними умовами контракту є строки будівництва об'єкта (виконання робіт, послуг) і ціна робіт (послуг), виконання яких здійснює підрядчик. При укладанні двосторонніх контрактів підрядчик відповідає за виконання робіт, передбачених проектом будівництва, здачу об'єкта в експлуатацію. Замовник бере на себе зобов'язання щодо виділення будівельного майданчика, забезпечення проектною документацією, устаткуванням, матеріалами спеціального призначення, фінансування й оплати робіт, підготовки об'єкта до здачі в експлуатацію.

Приблизна структура контракту (розділи):

1. Сторони за договором.

2. Предмет контракту.

3. Ціна предмета контракту.

4. Строки виконання робіт.

5. Розрахунки і платежі.

6. Матеріально-технічне забезпечення. 7 . Субпідрядні організації.

8. Страхування ризиків.

9. Виконання робіт.

10. Здача і приймання робіт.

11. Гарантійні строки експлуатації об'єкта після здачі в експлуатацію.

12. Розв'язання спорів і арбітраж.

13. Призупинення робіт і розірвання контракту.

Це приблизний перелік пунктів, які можуть бути в договорі підряду. Сторони уточнюють його з урахуванням конкретних особливостей будівництва і взаємних домовленостей.

Предмет контракту. Підрядний контракт у будівництві — це договір у будівництві, що передбачає взаємні зобов'язання сторін у процесі будівництва (реконструкції, технічного переозброєння і капітального ремонту) об'єктів виробничого і невиробничого призначення. Предметом контракту є сукупність робіт чи послуг або окремі роботи та послуги, виконання яких доручається підрядчику відповідно до умов контракту. У цьому пункті договору обумовлюється результат роботи підрядчика в матеріальній формі.

Відповідно до ст. 335 ЦКУ підрядчик зобов'язаний виконати роботу, обумовлену договором, зі своїх матеріалів і своїми засобами, якщо інше не встановлене договором. У свою чергу, якщо робота виконується повністю або частково з матеріалу замовника, підрядчик відповідає за неправильне використання цього матеріалу.

Якщо ж у процесі будівництва чи в процесі приймання матеріалів були виявлені дефекти або інші невідповідності стандартам, підрядчик зобов'язаний своєчасно попередити замовника:

1) про недоброякісність або непридатність матеріалів, одержаних від замовника;

2) про те, що додержання вказівок замовника загрожує міцності або придатності виконуваної роботи;

3) про наявність інших, незалежних від підрядчика обставин, що загрожують міцності або придатності виконуваної роботи. Але якщо підрядчик вчасно не попередив замовника про виявлені дефекти, усю відповідальність в майбутньому несе підрядчик. Якщо замовник, незважаючи на своєчасне і обґрунтоване попередження з боку підрядчика, у відповідний строк не замінить недоброякісних або непридатних матеріалів, не змінить вказівок про спосіб виконання роботи або не усуне інші причини, які загрожують міцності або придатності виконуваної роботи, підрядчик має право відмовитись від договору і стягнути понесені з вини замовника збитки.

Приклад запису у контракті п. 2 "Предмет контракту": "Підрядчик виконує власними та залученими силами і засобами будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, передбачені проектною документацією, здійснює випробування змонтованого устаткування, здає об'єкт замовнику в експлуатацію, ліквідує недоробки і дефекти, що виникли з його вини і виявлені в ході приймання робіт та в гарантійні строки експлуатації об'єкта".

Ціна предмета контракту. У цьому пункті контракту визначається розмір ціни виконуваних робіт і встановлюється можливість і умови її коригування в ході виконання робіт. Договірна ціна визначається сторонами за домовленістю і залежить від складу затрат. Наприклад, при будівництві об'єктів "під ключ" у складі ціни можуть враховуватися затрати на виконання будівельно-монтажних робіт, придбання меблів, устаткування, інвентарю, включаючи заготівельно-складські, транспортні, накладні та інші витрати. Калькуляцію витрат, як правило, складають обидві сторони. Та частина витрат, що враховується при формуванні ціни і підготовлена підрядною організацією, підлягає документальному оформленню (протокол узгодження договірної ціни на будівельну продукцію) і є невід'ємною частиною контракту.

Узгодження договірних цін. Замовник передає підрядній організації проектно-кошторисну документацію до виконання робіт, а підрядчик, у свою чергу, готує пропозиції щодо договірної ціни. Кінцевий результат узгоджується між підрядчиком і замовником під час проведення переговорів. Складена за результатами переговорів договірна ціна оформлюється відповідно додатку до контракту. Кінцева договірна ціна, прийнята замовником і підрядчиком під час переговорів, не може змінюватись однією стороною без погодження з іншою.

Ціни в контракті можуть бути твердими (остаточними) та динамічними (неостаточними, відкритими).

Тверді ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва, оскільки вони визначаються з урахуванням коливання цін, яке очікується, і залишаються без змін у період виконання робіт. У контракті робиться цінове застереження: "Ціна тверда, зміні не підлягає". Як правило, такі ціни встановлюються на обсяг робіт, що закінчується протягом одного року.

Динамічні ціни мають незмінну частину витрат — базисну кошторисну вартість, що належить до діяльності підрядчика. Вони коригуються в процесі виконання робіт за фактом застосування до цін надбавок (знижок), що враховують рівень інфляції. Якщо в контракті встановлені динамічні ціни, то тут же повинен бути передбачений порядок їх коригування протягом поточного року. Також тут передбачається коригування обсягів робіт, що переходять відповідно до обумовленої в контракті тривалості будівництва на наступні роки.

Якщо здача об'єкта в експлуатацію здійснюється поетапно, то ціну робіт краще встановлювати тільки на перший етап із визначенням у контракті порядку розрахунку ціни на наступні етапи.

Але є низка причин, через які договірні ціни, незалежно від того, тверді вони чи динамічні, можуть змінюватися. Такими причинами є:

• зміни обсягів і складу робіт;

• зупинення робіт за рішенням замовника та через непередбачувані обставини;

• зміни за рішенням або з вини замовника строків будівництва;

• зміни у встановленому порядку узгодженої номенклатури матеріалів і устаткування поставки замовника;

• прийняття нових законодавчих і нормативних актів, що впливають на вартість робіт;

• суттєвих розходжень фактичних і проектних умов будівництва, передбачити які при узгодженні ціни підрядчик не міг. Такі зміни першої договірної ціни оформлюються обома сторонами шляхом підписання додаткових угод.

Строки виконання робіт. Строки виконання робіт за окремими етапами визначаються сторонами на підставі календарного плану будівництва. Строки виконання всіх робіт на об'єкті встановлюються шляхом визначення у контракті календарної дати початку робіт і здачі об'єкта в експлуатацію або строку від початку до закінчення робіт. Наприклад, у контракті може бути записано: "Виконання робіт повинно початись у жовтні 2004 р. і закінчитись у травні 2006 р." або "Строк будівництва об'єкта № 23 становить 10 місяців від початку робіт, встановленого контрактом, до здачі об'єкта в гарантійну експлуатацію". Ці зобов'язання можуть бути викладені і в такій редакції: "не пізніше 01 травня 2004 р." і "не більше 10 місяців, починаючи з 01 жовтня 2004 р.".

У контракті потрібно точно і чітко визначити термін початку виконання робіт. Термін початку робіт потрібно пов'язати з появою важливих для початку будівництва подій. Це може бути передача будівельного майданчика чи проектної документації.

Як відомо, у Законі України від 22.05.97 № 283/97-ВР установлено, що деякі платники податку можуть обрати окремий порядок визначення результату фінансової діяльності, яка здійснюється за будівельним контрактом. Таким порядком можуть скористатись будівельні підприємства, якщо договір, згідно з яким вони виконують роботи, підпадає під визначення "довгострокового контракту". Під терміном "довгостроковий контракт (договір)" слід вважати будь-який договір на виготовлення, будівництво, установку або монтаж матеріальних цінностей, які будуть належати до складових таких основних засобів замовника, а також на виготовлення нематеріальних активів, пов'язаних з таким виготовленням, будівництвом, установкою або монтажем

(послуг типу "інжиніринг", науково-конструкторських робіт і розробок) за умови, що такий контракт не планується завершити раніше ніж через 9 місяців з моменту здійснення перших витрат або отримання авансу (передоплати) (пп. 7.10.2 Закону про прибуток).

За правилами, які описані у пп. 7.10 Закону про прибуток і Порядку ведення та складання податкового звіту про результати діяльності виконавця довгострокових договорів (контрактів), затвердженому наказом ДПА від 31.07.97 № 275, сума валового доходу визначається розрахунковим шляхом, валові витрати — у загальновстановленому порядку, а саме: за першою із подій.

Валовий дохід звітного періоду розраховують, помножуючи суму загального планового валового доходу (контрактної вартості) на коефіцієнт виконання довгострокового договору, який визначається як відношення суми фактичних витрат звітного періоду до суми планових витрат за контрактом.

Приклад. Підприємство уклало 2 контракти.

Контракт № 1 — на будівництво будинку для продажу фізичним особам, вартість якого — 6 млн грн. Операції з продажу житла фізичним особам звільнені від ПДВ.

Контракт № 2 — на будівництво адміністративного будинку вартістю 3 млн грн, крім цього ПДВ — 600 тис. грн, витрати за цим контрактом згідно з кошторисом — 2 млн грн.

Керівник підприємства у наказі встановив, що результати діяльності за контрактом № 2 слід здійснювати у порядку, визначеному для довгострокових договорів, адміністративні та за-гальновиробничі витрати з метою податкового обліку розподіляються між контрактами пропорційно прямим витратам.

У січні 2003 р. підприємство:

• отримало часткові аванси від замовників за контрактами № 1 і № 2;

• оплатило та оприбуткувало будівельні матеріали для виконання робіт за контрактами № 1 і № 2. При цьому за розпорядженням керівника підприємства 70 % матеріалів придбано для будівництва житлового будинку, а 30 % — для адміністративного будинку.

Протягом місяця підприємство нарахувало заробітну плату основним працівникам, адміністрації та понесло інші витрати.

По завершенні місяця замовники підписали акт:

• за контрактом № 1 на виконання робіт на суму 480 тис. грн (без ПДВ);

• за контрактом № 2 — на суму 242400 грн, у тому числі ПДВ — 40400 грн.

У табл. 2.2 показано, як такі операції відображати у бухгалтерському обліку. Для обліку витрат за контрактами № 1 і № 2 відкрито спеціальні субрахунки:

• 2051 "Будівельні матеріали (для контракту № 1)";

• 2052 "Будівельні матеріали (для контракту № 2)";

• 231 "Виробництво (по контракту № 1)";

• 232 "Виробництво (по контракту № 2)".

Таблиця 2.2

Кореспонденція рахунків за господарськими операціями

Продовження табл. 2.2

Прямі витрати за контрактами: Контракт № 1 Контракт № 2

1. Будівельні матеріали 588000 210000

2. Заробітна плата працівників 40000 10000

3. Нарахування на заробітну плату працівників 16000 4000

4. Послуги субпідрядчиків 50000 20000

Разом: 694000 244000

Закінчення табл. 2.2

Перегляд термінів виконання робіт. Підрядчик через обставини, що склалися, може отримати право на перегляд строків виконання робіт у разі:

• зупинення робіт не з вини підрядчика;

• дії обставин непереборної сили;

• відсутності фінансування, затримки у виконанні зобов'язань, появи додаткових робіт тощо, за які відповідає замовник;

• страйків працівників, що заважають нормальному виконанню робіт.

Рішення про перегляд строків виконання робіт з обґрунтуванням причин оформляється також додатковою угодою.

Розрахунки і платежі. Один із найважливіших пунктів контракту підряду. Умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги сторони визначають самостійно. Оплата робіт може здійснюватися за готовий об'єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи, комплекси робіт, конструктивні елементи, окремі види робіт та послуг). За домовленістю замовник перераховує підрядчику аванси, здійснює оплату за будівельні матеріали, устаткування, конструкції, що поставляє підрядчик.

Підприємства та індивідуальні підприємці мають право здійснювати розрахунки між собою, а також з фізичними особами — громадянами — як у готівковій, так і в безготівковій формі. Але необхідно врахувати таку обставину, що сума платежу готівкою одного підприємства іншому підприємству не повинна перевищувати 10 тис. грн протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами. При цьому кількість підприємств, з якими проводяться розрахунки, протягом дня не обмежується. Якщо сума платежу підприємства іншому підприємству перевищує встановлену граничну суму 10 тис. грн протягом одного дня, то такі платежі повинні проводитися тільки в безготівковому порядку.

У контракті можуть бути також передбачені умови зменшення чи відстрочення сум перерахування за виконані умови. Але замовник має право зменшувати суму перерахування за виконані роботи, не обумовлені контрактом, у разі, якщо:

• роботи виконані з порушенням чинних норм і правил до усунення цих порушень;

• передбачена контрактом сума застави внесена підрядчиком несвоєчасно.

Застава — спосіб забезпечення зобов'язань за контрактом за рахунок предмета застави, яким може бути майно та майнові права. При заставі сторона, яка виступає заставодержателем (кредитором), має переважне право перед іншими кредиторами на забезпечення виконання контрактних зобов'язань іншою стороною, яка є заставодавцем (боржником), за рахунок заставленого ним майна.

Матеріально-технічне забезпечення. У цьому пункті контракту сторони визначають порядок забезпечення будівельних робіт матеріалами, конструкціями, устаткуванням тощо. Наприклад, запис у контракті за цим пунктом може бути такого змісту: "Замовник повинен поставити на будівельний майданчик електротехнічне, енергетичне устаткування, оснащення, інвентар, будівельні матеріали та здійснити своїми силами перевірку якості та комплектності постачання", "Підрядчик забезпечує будівництво місцевими будівельними матеріалами та самостійно перевіряє їх відповідність технологічним нормам".

Матеріально-технічні ресурси, що постачає замовник, передаються підрядчику за актами звірки. Якщо є розбіжності щодо кількості та якості матеріалів, складається акт взаємних претензій, де вказуються строки поставки чи заміни матеріалів. Акти є невід'ємними додатками до контракту.

Субпідрядні організації. Субпідрядчики — підрядчики, які виконують спеціальні й окремі види робіт за домовленістю з генеральним підрядчиком, головним підрядчиком або замовником.

Підрядчик (генпідрядчик) може залучати для виконання спеціальних робіт, надання послуг та інших субпідрядчиків. У цьому пункті контракту вказується, хто виступає субпідрядчиком, які обов'язки та обсяги робіт у нього. Зважаючи на те, що в цьому разі підрядчик виступає замовником, всі права щодо контролю, приймання й оплати робіт, які виконуються субпідрядчиками, здійснює головний підрядчик. Це повинно бути чітко зафіксовано в контракті підряду. Відповідальність за невиконання умов договору субпідряду перед замовником несе головний підрядчик. Контракт субпідряду також є додатком до головного контракту підряду.

Страхування ризиків. Ризик у будівництві — можлива подія, поява якої має ймовірний і випадковий характер та зумовлює небажані наслідки для учасників контракту або третіх осіб. Страхування ризиків у будівництві — це відносини із захисту майнових інтересів учасників будівництва при появі страхових випадків за грошові фонди, які створюються за рахунок страхових платежів. У будівництві кожна зі сторін, що вступає у взаємовідносини бере на себе певні ризики. Суттєвою особливістю підрядних відносин є те, що, відповідно до ст. 322 ЦКУ, за договором підряду підрядчик зобов'язується виконати на свій ризик певну роботу за завданням замовника з його або своїх матеріалів, а замовник зобов'язується прийняти й оплатити виконану роботу.

Ризики підрядчика. Головний ризик підрядчика полягає в тому, що згідно зі ст. 346 ЦКУ, якщо предмет підряду до його здачі випадково знищився або закінчення роботи стало неможливим не з вини сторін, підрядчик не має права вимагати винагороди за роботу. Наступний ризик підрядчика полягає ось у чому. Якщо він відступив від умов договору, що погіршило роботу, або допустив інші недоліки в роботі, замовник має право на свій вибір вимагати безоплатного виправлення зазначених недоліків у відповідний строк або відшкодування понесених замовником необхідних витрат з виправлення своїми засобами недоліків у роботі.

У цьому разі замовник також може зменшити винагороду за роботу або відмовитися від роботи взагалі. При неналежному виконанні своїх обов'язків ризик підрядчика зростає, якщо роботи виконувалися з його матеріалів. Замовник у порівнянні з підрядчиком несе мінімальний ризик: він ризикує тільки в тому разі, якщо роботи виконувалися з його матеріалів, на суму вартості витрачених матеріалів. Тому до складу ризиків, які за домовленістю сторін можна включати в цей пункт договору, належать:

• ті, що можуть виникнути при транспортуванні матеріалів, устаткування, конструкцій та виробів від місця їх відвантаження до будівельного майданчика на умовах страхування всіх ризиків;

• пов'язані зі збереженням виконаних робіт, матеріальних цінностей, що перебувають на будівельному майданчику, від вогню та стихійного лиха в період із початку робіт на об'єкті до моменту здачі його в гарантійну експлуатацію;

• що виникають відповідно до законів про охорону праці. Виконання робіт. Пунктом 4.13.8 "Положення про підрядні контракти у будівництві України", затвердженого науково-технічною радою Міністерства України у справах будівництва та архітектури (протокол № 9 від 15.12.93), передбачено, що головним документом, який відображає хід будівництва від початку виконання робіт до їх закінчення, є журнал виконання робіт № КБ-6 "Журнал обліку виконаних робіт", затверджений наказом ЦСУ СРСР № 816 від 14.12.72. У коротких вказівках до заповнення форми відмічалось, що Журнал застосовується для обліку виконаних робіт та є накопичувальною відомістю, згідно з якою складається довідка про вартість виконаних робіт за формою КС-3 та акти виконаних робіт № КС-2, КС-2а, КС-26, КС-2в. Журнал обліку виконаних робіт, вказувалось далі, ведеться начальником дільниці (виконробом) за кожним об'єктом будівництва згідно із замірами виконаних робіт та єдиних норм і розцінок по кожному конструктивному елементу або виду робіт.

Наказом ЦСУ СРСР від 27.07.60 була затверджена Інструкція про порядок складання місячного звіту начальника будівельної дільниці (виконроба) про витрати основних будівельних матеріалів у будівництві порівняно з виробничими нормами за формою № М-29. Інструкцією передбачалось, що дані, які заносились у звіт за формою № М-29, складались на основі виконаних за місяць будівельних та монтажних робіт, вказаних у "Журналі виконаних робіт". У Журналі, уточнює Інструкція, показується кількість виконаних робіт тільки за завершеними конструктивними елементами (або їх частками) та видами робіт, по яких надаються рахунки за виконані обсяги.

Наказом Державного комітету статистики України разом з Державним комітетом України з будівництва та архітектури "Про затвердження типових форм первинних документів з обліку в будівництві" від 21.06.02 № 237/5 затверджені типові форми первинних документів з обліку у будівництві № КБ-2в "Акт приймання виконаних підрядних робіт" і № КБ-3 "Довідка про вартість виконаних підрядних робіт".

Вказані форми призначені для визначення вартості виконаних обсягів підрядних робіт та проведення розрахунків за виконані роботи між замовником і підрядчиком або субпідрядчиком і генпідрядчиком.

Підставою для складання "Акта приймання виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-2в) є Журнал обліку виконаних робіт (форма № КБ-6). У поясненнях до заповнення "Акта приймання виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-2в) та "Довідки про вартість виконаних робіт" за формою № КБ-3 уточнюється, що вартісні показники у них відображаються за поточним рівнем цін згідно з умовами контракту.

Довідка про вартість виконаних робіт і витрат за формою № 3 є також основним документом для складання статистичної звітності у капітальному будівництві. Це передбачено п. 7.2 "Інструкції про порядок складання статистичної звітності по капітальному будівництву", затвердженої наказом Мінстату України від 28.03.96 № 93, зареєстрованої у Мін'юсті 16.05.96 під № 231/1256. Підпунктом 7.2.4 цієї Інструкції передбачено, що при здійсненні будівництва господарським способом виконання будівельних та монтажних робіт відображається у звітності у такому порядку, як і при підрядному способі. У цьому випадку Довідку за формою № 3 підписують керівники підприємства та організації (підрозділу), який здійснює будівельні та монтажні роботи. Обсяги виконаних робіт, які вказуються у Довідках, визначаються за кожним об'єктом на підставі Журналу обліку виконаних робіт.

Журнал обліку виконаних робіт (форма № КБ-6) є документом, який одночасно служить підставою для складання звітності з виконання будівельно-монтажних робіт, використання основних матеріалів, здійснення контролю за обсягами робіт, виконаних будівельними машинами та механізмами, а також для нарахування заробітної плати. Ця вимога передбачена п. 5 розд. 4

"Облік витрат на будівельно-монтажні роботи" Типового положення з планування, обліку та калькуляції собівартості будівельно-монтажних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09.02.96 № 186.

Таким чином, "Акт приймання виконаних підрядних робіт" за формою № КБ-2в та "Довідка про вартість виконаних робіт та витрат" за формою № КБ-3, складені на підставі Журналу обліку виконаних робіт, можуть служити первинними документами для визначення ступеня завершеності робіт згідно з будівельним контрактом за методом вимірювання та оцінки виконаної роботи.

У свою чергу, згідно з Журналом обліку виконаних робіт може бути складено документ, що підтверджує обсяг завершеної частини робіт наростаючим підсумком та його співвідношення до загального обсягу за будівельним контрактом у натуральних одиницях вимірювання. Цей документ може служити первинним документом для визначення ступеня завершеності робіт згідно з будівельним контрактом за методом співвідношення обсягу завершеної частини робіт до їх загального обсягу за будівельним контрактом у натуральному вимірюванні.

До підписання договору підряду сторони призначають своїх повноважних представників на будівельному майданчику, визначають коло їх повноважень та інформують про це у письмовій формі одна одну. Документи, що визначають особу представника сторони на будівельному майданчику, є додатком до контракту підряду.

У п. 9 "Виконання робіт" договору підряду щодо підрядчика може бути зроблений запис такого змісту: "Підрядчик зобов'язаний виконувати роботи відповідно до вимог проектної документації, будівельних норм та правил, графіків виконання робіт. У співробітництві із замовником він організовує свою діяльність так, щоб вона не впливала негативно на діяльність замовника, інших залучених на будівельний майданчик учасників".

Щодо замовника робиться запис такого змісту: "Замовник здійснює контроль і технічний нагляд за якістю, обсягами та вартістю будівництва об'єкта, відповідністю виконаних робіт проекту, кошторису, будівельним нормам та правилам, а матеріалів, виробів і конструкцій — державним стандартам і технічним умовам".

Гарантії на експлуатацію

Здача і приймання робіт. Після виконання всіх робіт підрядчик здає об'єкт замовнику в гарантійну експлуатацію. У процесі здачі-приймання об'єкта сторони перевіряють відповідність закінчених робіт умовам контракту. Здача-приймання здійснюється протягом установленого сторонами строку після одержання замовником листа від підрядчика про готовність об'єкта або його частини до експлуатації. Здача-приймання об'єкта здійснюється за актом типової форми № КБ-2в (додаток).

"Акт приймання виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-2в), документ первинного обліку, складається підрядчиком щомісяця для визначення вартості та обсягів виконаних будівельно-монтажних, ремонтних та інших підрядних робіт. Адресну частину акта "Ідентифікаційний код" та "Код за ДКУД" заповнює організація — виконавець робіт (підрядчик, субпідрядчик). Решта рядків адресної частини заповнюється відповідно до контракту (договору) на виконання робіт. При цьому рядки "Найменування об'єкта" та "Локальний кошторис №..." повинні відповідати затвердженій у встановленому порядку проектно-кошторисній документації. Вартість виконаних робіт розраховується в тисячах гривень. У разі виконання підрядною організацією за звітний період незначного обсягу робіт розрахунки можна виконувати у гривнях.

Обов'язки сторін щодо організації здачі-приймання об'єкта в експлуатацію визначаються у контракті відповідно до їх функцій у процесі будівництва і їх слід чітко регламентувати. Водночас у цьому пункті контракту слід встановити порядок покриття витрат на цю роботу. В цьому пункті контракту доцільно також зазначити таке: "Додаткові витрати на здачу-приймання об'єкта, що зумовлені незадовільним виконанням зобов'язань, порушенням умов контракту, повинні покриватись за рахунок винуватця. Якщо при здачі-прийманні об'єкта виявляються суттєві недоробки, які виникли з вини підрядчика, замовник не приймає об'єкт до їх усунення і затримує оплату неякісно виконаних робіт. Якщо усунення недоробок неможливе і вони впливають на виробничу потужність, споживчу вартість об'єкта, підрядчик компенсує збитки".

Додаток

Типова форма № КБ-2в

ЗАТВЕРДЖЕНО наказом Державного

комітету статистики України

і Державного комітету України

з будівництва та архітектури

21.06.2002 р. № 237/5

Код за ДКУД_(_)

(підприємство, організація-складач форми) Ідентифікаційний код підприємства,

організації-складача форми за ЄДРПОУ (___)

Замовник _____

Генпідрядчик____

Субпідрядчик____

Контракт (договір) №__від "_"____20__року

Найменування будівництва та його адреса___

Найменування об'єкта______

Підстава: договірна ціна,

складена в поточних цінах станом на____

АКТ №

приймання виконаних підрядних робіт за_20_року

* Підрядні роботи — це будівельні, монтажні, ремонтні та інші будівельні роботи, передбачені контрактом (договором) підряду.

М. П. Здав підрядчик _____"__"____20__року

М. П. Прийняв замовник_____"__"____20__рокуТипова форма № КБ-3

ЗАТВЕРДЖЕНО наказом Державного комітету статистики України

і Державного комітету України з будівництва та архітектури

21.06.2002 р. № 237/5

Код за ДКУД_(_)

(підприємство, організація-складач форми) !дентифікаційний код підприємства,

організації-складача форми за ЄДРПОУ (___)

Замовник _____

Генпідрядчик____

Субпідрядчик____

Контракт (договір) №__від "_"____20__року

Найменування будівництва та його адреса___

Найменування об'єкта

ДОВІДКА

про вартість виконаних підрядних робіт* за_20_року (тис. грн.)

* Підрядні роботи — це будівельні, монтажні, ремонтні та інші будівельні роботи, передбачені контрактом (договором) підряду.

М. П. Субпідрядчик _____"__"____20__року

М. П. Генпідрядчик _____"__"____20__року

М. П. Замовник

_____"__"____20__року

Гарантійні строки експлуатації об'єкта після здачі в експлуатацію. Замовник повинен гарантувати надійність і якість виконаних робіт протягом установленого контрактом строку. Договір підряду має передбачати санкції за невиконання таких зобов'язань, за порушення яких чинним законодавством санкції не встановлені. Наприклад, за договором підряду підрядчик зобов'язаний за свій рахунок усунути дефекти, допущені з його вини у виконаних роботах і виявлені в такі гарантійні строки з дня підписання акта про приймання об'єкта будівництва в експлуатацію приймальною або робочою комісією щодо:

• загальнобудівельних робіт — протягом одного року;

• закінченого монтажем устаткування — протягом 6 місяців;

• системи центрального опалення — протягом одного опалювального періоду;

• зовнішніх мереж водопроводу й каналізації — протягом одного року;

• системи промислової вентиляції, внутрішнього водопроводу, каналізації, виробничих трубопроводів — протягом 6 місяців.

Для підрядчика, який здійснює будівництво житлових будинків, можуть бути передбачені зобов'язання щодо усунення за свій рахунок дефектів, допущених з його вини у виконаних роботах, що виявлені протягом дворічного гарантійного строку з дня приймання житлових будинків в експлуатацію (незалежно від виду робіт).

Відповідно, виявлені протягом гарантійного строку дефекти встановлюються двостороннім актом організації замовника і підрядчика. Для участі в упорядкуванні акта, узгодження порядку і строків усунення дефектів підрядчик зобов'язаний направити свого представника не пізніше 5 днів із дня одержання письмового повідомлення замовника або експлуатаційної організації.

У договорі підряду щодо підрядчика слід передбачити також таке: "За затримку усунення дефектів, передбачених актом сторін, у роботах і конструкціях в строки, визначені договором підряду, підрядчик сплачує замовнику або експлуатаційній організації неустойку в розмірі 100 грн за кожний день прострочення. У разі неусунення підрядчиком дефектів у встановлені актами терміни замовник усуває дефекти самотужки за рахунок підрядчика і, крім того, стягує з нього неустойку в розмірі 50 відсотків вартості робіт з усунення дефектів".

Майнова відповідальність. Майнову відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання умов сторонами визначено Законом України "Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів" від 06.04.2000 № 1641-ІІІ. Відповідно до цього Закону, якщо підрядчик порушив строки завершення виконання робіт, що передбачені договором підряду, він повинен сплатити замовнику неустойку (пеню). Пеня сплачується за кожний день прострочення здачі об'єкта. Розмір неустойки буде обчислюватися виходячи з договірної ціни робіт з урахуванням рівня інфляції та облікової ставки Національного банку України на період, за який сплачується неустойка (пеня). Вирахувана таким чином пеня приймається з коефіцієнтом 1,5.

Якщо замовник порушив строки перерахування авансів і платежів за виконані роботи (послуги), він сплачує підрядчикові за кожний день прострочення неустойку. Розмір неустойки в цьому разі вираховується аналогічно попередньому пункту.

Розв'язання спорів і арбітраж. Для розв'язання спорів, які сторони не можуть вирішити самостійно, вони звертаються до послуг незацікавлених консалтингових організацій (за взаємною домовленістю) або з позовом до арбітражного суду. Арбітражний розгляд спорів сторін — юридичних осіб України — здійснюється відповідно до чинного в Україні законодавства. Розгляду підлягають тільки спори щодо зобов'язань, які передбачені законодавством і контрактом.

Про виявлені недоліки в роботі, виконаній за договором підряду, замовник може пред'явити позов підрядчику з приводу:

1) недоліків у будинках і спорудах, які не могли бути помічені при звичайному прийнятті роботи (приховані недоліки), якщо хоча б однією із сторін є громадянин, — протягом трьох років;

2) прихованих недоліків в іншому майні — протягом одного року;

3) явних недоліків — протягом шести місяців.

Відлік строку починається з дня здачі роботи підрядчиком і прийняття її замовником.

Якщо в договорі підряду передбачено гарантійний строк і заява про виявлені недоліки в роботі зроблена в межах гарантійного строку, строк позовної давності починається з дня заяви про недоліки.

Підприємства та організації, чиї права і законні інтереси порушено, з метою безпосереднього врегулювання спору з порушником цих прав та інтересів звертаються до нього з письмовою претензією (доарбітражне врегулювання).

У претензії зазначаються:

а) повне найменування і поштові реквізити заявника претензії та підприємства, організації, яким претензія пред'являється; дата пред'явлення і номер претензії;

б) обставини, на підставі яких пред'явлено претензію; докази, що підтверджують ці обставини; посилання на відповідні нормативні акти;

в) вимоги заявника;

г) сума претензії та її розрахунок, якщо претензія підлягає грошовій оцінці; платіжні реквізити заявника претензії;

ґ) перелік документів, що додаються до претензії, а також інших доказів.

Документи, що підтверджують вимоги заявника, повинні додаватися в оригіналах чи засвідчених копіях.

Якщо спори, що виникли між підприємствами, не були врегульовані в строки, визначені для доарбітражного врегулювання, підприємство має право звернутися з заявою до арбітражного суду. А вже арбітражний суд вирішить, сплачувати чи ні суми замовнику (підрядчику) за висунутими претензіями.

У цьому пункті договору підряду сторонам бажано передбачити таку інформацію, необхідну для звернення до арбітражу:

• назва і місцезнаходження арбітражної організації;

• порядок призначення арбітражу;

• порядок розподілу арбітражних витрат.

Якщо замовник, незважаючи на своєчасне і обґрунтоване попередження з боку підрядчика, у відповідний строк не замінить недоброякісних або непридатних матеріалів, не змінить вказівок про спосіб виконання роботи або не усуне інших обставин, які загрожують міцності або придатності виконуваної роботи, підрядчик має право відмовитись від договору і стягнути понесені з вини замовника збитки.

У контракті потрібно точно і чітко визначити термін початку виконання робіт. Термін початку робіт потрібно пов'язати з появою важливих для початку будівництва подій. Це може бути передача будівельного майданчика чи проектної документації.

До підписання договору підряду сторони призначають своїх повноважних представників на будівельному майданчику, визначають коло їх повноважень та інформують про це у письмовій формі одна одну. Документи, що визначають особу представника сторони на будівельному майданчику, є додатком до контракту підряду.